В настоящее время, учитывая высокий рост развития рынка недвижимого имущества в г. Москве и Московской области, его сдача в аренду/наем неизбежно порождает судебные споры, в особенности по взысканию задолженности и расторжению договоров.
Как договор аренды, так и договор найма жилого помещения в зависимости от текста договора и фактических правоотношений между сторонами имеют свою специфику и свой механизм по разрешению спора в суде.
Примерная стоимость всего судебного процесса по взысканию задолженности по договору аренды / найма жилого помещения 30 000 - 70 000 рублей.
В стоимость входит ведение всего судебного процесса "Под ключ", а также Бесплатные услуги: представление интересов в апелляции и у судебных приставов.
-Данная сумма будет взыскана с ответчика, как Ваши судебные расходы.
На практике без наличия специальных знаний и грамотно выстроенных требований и оснований искового заявления могут возникнуть существенные сложности в суде по указанной категории дел.
Даже на простое на первый взгляд требование о взыскании задолженности по договору аренды можно получить отказ, не говоря уже о договоре найма жилого помещения, по которому закон наделяет нанимателя серьезными механизмами защиты своих прав.
Сложности при рассмотрении данной категории споров:
Определение подсудности дела.
Расчет суммы задолженности и суммы пеней по договору.
Юридически грамотный досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора.
Юридически грамотное расторжение Договора и уведомление о расторжении договора.
Оплата при досрочном освобождении арендуемого помещения.
Удержание Арендодателем имущества, которое принадлежит Арендатору.
Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия Договора.
Юридические услуги по судебному урегулированию данного спора включают в себя:
анализ документов и оценка перспективы дела и суда по взысканию задолженности по договору аренды / найма жилого помещения.
разработка юридической позиции по делу по взысканию задолженности по договору аренды / найма жилого помещения.
расчет суммы исковых требований по взысканию задолженности по договору аренды / найма жилого помещения.
досудебное (претензионное) урегулирование спора по взысканию задолженности по договору аренды / найма жилого помещения.
подготовка и подача искового заявления и приложений в суд по взысканию задолженности по договору аренды / найма жилого помещения. Включая заказ выписок из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру в Росреестре (МФЦ/Мои документы)
представительство Ваших интересов в суде первой инстанции по взысканию задолженности по договору аренды / найма жилого помещения.
представительство Ваших интересов в апелляционной инстанции по взысканию задолженности по договору аренды / найма жилого помещения (при необходимости).
Обращаем Ваше внимание, что в случае, если суд откажет истцу в удовлетворении иска (например, по причинам ненадлежащей подготовки к делу; непредоставления доказательств; неправильного формирования исковых требований), у истца не будет второго шанса подать аналогичный иск в суд, так как в соответствии с законом суд прекращает производство по делу в случае, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда (ст. 220 ГПК РФ; 150 АПК РФ).
Почему Вам лучше обратиться к юристу (адвокату) по договорам аренды и найма?
правильное определение подсудности спора по взысканию долга по договору аренды / найма жилого помещения (в случае нарушения правил подсудности - исковое заявление возвратят);
определение размера государственной пошлины по взысканию долга по договору аренды / найма жилого помещения и её оплата Вашим юристом (в случае оплаты государственной пошлины в меньшем размере - исковое заявление оставят без движения; в случае оплаты государственной пошлины по иным реквизитам - необходимо будет делать её зачет или возвращать);
досудебное урегулирование спора с ответчиком по взысканию долга по договору аренды / найма жилого помещения (его отсутствие или ненадлежащее оформление - является основанием для оставления искового заявления без движения или без рассмотрения);
написание искового заявления по взысканию долга по договору аренды / найма жилого помещения и подготовка доказательств юристом с большой судебной практикой (даже в случае явной успешности дела судья может отказать в иске из-за недостатка доказательств и их непредоставления);
правильное формирование исковых требований по взысканию долга по договору аренды / найма жилого помещения (неправильно указанные исковые требования - основания для отказа в удовлетворении иска);
подача искового заявления по взысканию долга по договору аренды / найма жилого помещения в суд и дальнейшее сопровождения всего процесса без Вашего участия (существенная экономия Вашего времени и нервов);
представительство Ваших интересов в суде по взысканию долга по договору аренды / найма жилого помещения юристом с большой судебной практикой и опытом (учитывая, что суд не дает консультаций и независим, а ответчик может быть представлен юристом, то даже при наличии подготовки, правильно оформленного иска и доказательств - можно проиграть дело, в особенности по процессуальным основаниям).
Наша судебная практика по взысканию долга по договору аренды / найма жилого помещения:
Гагаринский районный суд г. Москвы решил: взыскать с (...) в пользу (...) сумму задолженности в размере 189 673 руб. 61 коп., расходы связанные с оплатой коммунальных услуг в размере 9 141 руб. 44 коп., денежные средства в счет возмещения ущерба, причиненного жилому помещению в размере 163 470 руб. 10 коп., расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 6 445 руб. 70 коп.
Нагатинский районный суд г. Москвы решил: Взыскать с (...) в пользу (...) задолженность по договору аренды жилого помещения от 24.01.2015 г.: арендную плату в размере 910 000 рублей, неустойку в размере 277 290 рублей, судебные расходы по оплате госпошлины - в размере 3 800 рублей.
Ответы на часто задаваемые вопросы:
Можно ли взыскать арендную плату / плату за найм жилого помещения, если человек (арендатор, наниматель) фактически не пользовался имуществом (квартирой) и не проживал в ней?
-Да, в случае если договор аренды / найма не расторгнут и человек (арендатор, наниматель) по своей воле не использует имущество (квартиру), он все равно обязан оплачивать установленную договором сумму. В этом случае оплата рассчитывается, исходя из установленного договором аренды размера. Избежать этих затрат арендатор может, если докажет, что арендодатель уклонялся от принятия имущества.
Можно ли взыскать арендную плату (дебиторскую задолженность) и договорную неустойку в случае, если срок договор аренды истек (договор аренды был расторгнут)?
-Исходя из судебной практики, в случае если арендатор продолжает использовать арендованное имущество, например, помещение, то с него можно взыскать плату за фактическое пользование помещением.
Однако, неустойка, предусмотренная в договоре аренды, начисляется до даты его расторжения. Если срок договора истек, а арендатор продолжал пользоваться имуществом, то нельзя взыскать договорную неустойку за то, что фактическое пользование имуществом не было оплачено.
Самый распространенный случай проигрыша дела в суде - составление иска о взыскании задолженности по договору аренды/найма жилого помещения по образцу/шаблону из интернета.
Может ли арендодатель (наймодатель) требовать деньги (арендную плату) с арендатора (нанимателя), при условии, если арендатор (наниматель) лишен возможности использовать имущество.
-Исходя из практики ВС РФ, в случае, если арендодатель (наймодатель) ограничил доступ к имуществу, например, к помещениям, и с этого момента арендатор (наниматель) фактически не мог их использовать по назначению, то требовать от него вносить платежи за этот период нельзя.При этом факт невозможности использования имущества бывает весьма непросто доказать в суде, особенно если истец поздно обратился к юристу.
Что делать если арендатор (наймодатель) отказывается пролонгировать договор аренды (найма жилья) с арендатором (нанимателем)?
-Если арендодатель (наймодатель) отказал арендатору (нанимателю) в заключении договора аренды (найма жилого помещения)на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды (найма жилья) с другим лицом, то арендатор (наниматель) вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Как правильно расторгнуть договор аренды через суд, если арендатор не оплачивает арендатору арендную плату более 2-х (двух) раз подряд, например, свыше 2-х (двух) календарных месяцев?
-Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
При этом после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск в суд о расторжении договора. Но непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением в судебном порядке.
Будет ли Договор аренды являться незаключенным только потому, что отсутствует государственная регистрация договора аренды?
-Если имущество передано арендатору надлежащим образом, договор аренды исполнялся сторонами, в частности вносились арендные платежи, то данный договор нельзя признать незаключенным только потому, что он не зарегистрирован.
На что может претендовать и что может взыскать арендатор помимо арендной платы, в случае, если арендатор не нарушал условия договора аренды?
-Арендодатель вправе требовать с арендатора возврат арендованного имущества, например, дома в надлежащем состоянии с учетом нормального износа.
Так, например, арендодатель может потребовать с арендатора восстановить систему отопления, вентиляции, электроэнергии, пожарной безопасности и т.п. в помещениях.
Можно ли заключать безвозмездный договор найма жилого помещения?
-Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Таким образом, закон напрямую не предусматривает заключение договора безвозмездного (бесплатного) найма квартиры.
Какие последствия могут быть, если банк, через который вносится арендная плата/плата за найм жилого помещения, вовремя не перечисляет деньги?
-Неперечисление денег арендодателю (наймодателю) по вине банка не освобождает арендатора (нанимателя) от обязанности своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Законно ли установление в договоре аренды фиксированного штрафа за одностороннее немотивированное расторжение договора?
-Да, исходя из позиции ВС РФ стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора.
Получить бесплатную консультацию юриста (адвоката) по взысканию задолженности по договору найма жилого помещения Вы можете:
1) Телефону: 8-(926)-351-04-23
2) E-mail: justpravo@yandex.ru
